毕业论文精品范文-物业税对房地产市场的影响分析

摘要

一直以来，由于传统的税收征收政策的实施，房地产行业没有在税收方面有过多的羁绊，得到了蓬勃发展，呈现出美好的发展前景。但危险与机遇并存。一方面取得了很大的经济效益，另一方面却也出现了市场泡沫的危机，对于本行业来讲，是很大的危险。因此，物业税成为我国税制改革的重点之一。2007年提出研究”物业税”方案，目的是使税收更加合乎情理，进一步体现可持续发展的思想精髓。预测新制定的物业税的起征将会对房地产行业产生很大的影响，也必将会随之影响其供需和价格趋势，房地产的改革将面临全新的环境。物业税对房地产市场的影响是方方面面的，通过对此的分析，物业税开征定位的准确性，一定会是我国房地产保有期间税制的极好完善和发展，其对于房地产市场的健康发展，是至关重要的，是质的飞跃。

通过全面的分析了我国房地产市场及相关税收制度，提出了我国物业税税制，分析了房地产市场各方面受开征物业税的影响，并研究了开征物业税有可能产生的经济效应。首先，介绍物业税是什么、源于什么、发展状况和开征的相关背景，分析我国和国外开征物业税的当前情况，对于那些于我国而言有借鉴意义的部分进行深刻总结；其次，对于物业税对房地产供给市场和需求市场的影响以及对未来房价发展趋势的影响进行全面的分析；最后，通过分析开征物业税对整个房地产市场的影响以及我国何时是开征物业税的最佳时机，而且对于物业税制度的建设与完善提出了几点建议。

关键词：物业税；房地产市场；影响分析；物业税率；

Abstract

All along, due to the implementation of the traditional tax collection policy, the real estate industry is not too much in the tax side of the fetters, has been booming, showing a bright future. But danger and opportunity coexist. On the one hand has made great economic benefits, on the other hand, but also the emergence of a market bubble crisis, for the industry, is a great danger. From the beginning of 2007, our country starts from the property tax, the property tax levy to change the original tax pattern, establish a new property tax levy, the purpose is to make the tax more reasonable, further reflect the idea of sustainable development essence. The new property tax levy will have a great impact on the real estate industry, will also affect its supply and demand and price trends, real estate reform will face a new environment. The effects of property tax on the real estate market is aspects. Through this analysis, the accuracy of the positioning of the property tax levy, will be China's real estate tax system during the great improvement and development, the healthy development of the real estate market, is very important, is a qualitative leap.           

Through a comprehensive analysis of China's real estate market and the related tax system, put forward the property tax system in our country, analyses the influence of various aspects of real estate by the property tax levy, economic effect and study the property tax levy may produce. First, the property tax is related to what, what sources of background and development and introduction of the current situation, analysis of Chinese and foreign property tax levy, for those in China have the reference part summarize. Second, in the most important part of the paper, the paper analyzes the impact of property tax on the real estate market and demand market and the impact on the future development trend. Finally, through the analysis of the impact of the introduction of property tax on the entire real estate market and the best time to levy property tax in our country, some suggestions are put forward for the construction and improvement of the property tax system.

Keywords：Property tax; real estate; real estate market

目 录

摘要 

Abstract 

一、绪论 

（一）研究背景 

（二）研究目的与意义 

（三）国内外文献综述 

1.国外文献综述 

2.国内文献综述 

（四）研究的主要内容 

二、物业税的概念及开征背景 

（一）物业税的概念 

1、从收税征管的角度定义 

2、从税种属性和国际事件角度定义 

（二）物业税征收的历史背景 

三、物业税开征对房地产行业影响分析 

（一）物业税开征对房地产行业需求方面的影响 

（二）物业税开征对房地产行业供给方面的影响 

（三）物业税开征对我国房地产发展趋势的影响 

（四）其他因素的影响 

四、物业税开征前后对国家宏观调控的若干建议 

（一）严格管控现时房地产市场的混乱状况 

（二）从国情出发思考如何制定物业税 

（三）使物业税成为税收极其重要的部分 

（四）营造物业税开征的最好环境和创造合适条件 

（五）重视住房体系的建设 

结论

致谢 

参考文献 

一、绪论

（一）研究背景

开征物业税的表述首现于年十六届三中全会上通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》,该《决定》提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”年《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》再提出“稳步推行物业税”,此后关于物业税开征的猜测一直不断。几年中房地产业迅速发展,房价高涨和低收入群体购房困难的现象己经从个别城市蔓延至全国,而房地产税收仍然停留在以交易税费为主的模式【1】。物业税的开证，将极大地完善房地产保有期间的税制，对未来房地产市场的健康发展意义重大。

（二）研究目的与意义

长期以来，在传统的税收征收政策下，房地产行业未受到过多的牵制，呈现出蓬勃发展之势，但一方面创造了巨大的经济价值，另一方面也导致市场泡沫的危险。物业税的征收将改变原有的税收格局，使税收更加合理，更能体现可持续发展的思想【2】。若实现全面的物业税起征后。将对房地产行业产生深远的影响，其供需和价格势必会受到很大影响，为房地产的改革营造全新的环境。通过分析物业税对房地产市场各个方面的影响，将极大地完善我国房地产保有期间的税制，对房地产市场的健康发展意义重大。本文旨在通过对物业税开征与房地产关系的讨论，分析总结出物业税的开征对房地产以及周边产业的影响，并提出切实有效的建议，以期对房地产相关行业提供一定的借鉴【3】。

（三）国内外文献综述

1.国外文献综述

关于物业税的累退性和累进性问题，Netzer（1966）等人认为物业税是累退性的，也就是说随收入上升，物业税占收入的比重减小。因此，低收入人群缴纳的物业税占其收入的比重要高于高收入人群。因而他们认为，物业税本身就是一种不公平的税收。MasonM.Gaffney(1971),HerryJ.Aaron(1975)等人通过理论和实证分析得出物业税是具有累进性的，并且认为物业税的不公平并非内在的因素，征管机构可以通过一系列措施改进物业税的公平性。

2.国内文献综述

我国关于物业税的讨论开始于2003年。国内对物业税进行纯理论研究的文献和著作很少，相关的讨论主要集中我国是否应该开征物业税以及如何开征物业税等问题。在物业税对房地产价格的影响分析方面，魏雅华（2007）认为，物业税的开征将使房价下降，能使老百姓，房地产商和国家三方共赢。龚刚敏（2005）利用李嘉图等价定理，对房地产价格开征物业税条件下的影响进行了数学论证，结果表明，物业税的开征对房地产价值，房地产的租赁价格和政府行为都没有实质性影响。

（四）研究的主要内容

通过对我国房地产市场及相关税收制度的分析，结合房地产行业现状，总结出开征物业税所衍生出的经济效应。第一部分，对物业税开征的相关背景、概念物业税特点做出介绍。第二部分，探究开征物业税对存量房地产市场的影响，并从弥补市场失灵，平衡行业供给，抑制地产商投机三个方面进行分析。第三部分在此基础上，总结了物业税对增量房地产市场的影响，包含了对土地、信贷、政府三个方面。第四部分，作为本文重点部分，立足数据结果，对物业税对房价走势影响做出了预测性分析。第五部分结合以上论述，对物业税的管理提出切实可行的建议，最后是总结部分。

二、物业税的概念及开征背景

（一）物业税的概念

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高【4】。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

中国提出“物业税”概念后，迅速在理论界、老百姓和政府部门等不同层面引起不小的争论，也引发了人们的种种猜测。关于“物业税”的最终定论仍是个“谜”。理论界，众说纷纭；老百姓，既为开征物业税可以降低房价的传言而欣慰，也为自己的住房可能要缴纳不菲的税收而患得患失；地方政府，则出于物业税对房地产发展及地方财政收入不良影响的揣测而退避三舍。究其原因，主要是对物业税的种种误解所致。

1、从收税征管的角度定义

一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，此概念主要在香港和东南亚一些国家使用，类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，属于财产税，但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。在内地，对出租房地产的租金收入也是要征收房产税或城市房地产税的，因此，物业税并非新鲜事物。

中国房地产税制相对完整，分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲，房地产税收包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税，共12个税种。从狭义上讲，房地产税收仅包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，共3个税种。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，中国物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念。

2、从税种属性和国际事件角度定义

物业税、房地产税或不动产税本无太大的区别，但在中国内地若采用物业税的概念，笔者认为有不妥之处：一是在香港税制中，物业税征收范围较窄；而国外则囊括了各类经营性和非经营性房地产，更类似于中国内地的房产（城市房地产）税和城镇土地使用税，一国内使用名称相同、内容不同的两个物业税概念容易产生歧异。二是物业税易与物业费混为一谈，容易引起百姓对“物业”既收费、又征税的误解和反感。三是中国财税部门在对房地产税制的研究中，大多采用房地产税这一概念。因此，采用房地产税而不是物业税的概念，更加符合中国国情，也更易于被人们接受。

（二）物业税征收的历史背景

从这个世纪伊始，房地产行业就迎来了前所未有的春天，发展极其迅速，是我国经济发展不可缺少的产业，具有非常重要的地位，甚至起到了决定性作用。但这种发展态势务必会带来一系列问题，促进国民经济发展的同时，也会使市场危机四伏，出现不健康不平衡的状况。我国应该立足本国房地产市场，分析存在的问题：

1.房地产行业最大的问题之一是大量资金存在于一小部分人手里，垄断现象严重，并没有严格有序的竞争规则。我国房地产行业虽然很壮大，但至今没有法律高度的竞争规范。而且土地所有权在国家手里，个人只有使用权，而且七十年期限，所以房地产商从政府手里获得土地使用权，需缴付土地出让金。政府收取房地产商的土地出让金，公众无法了解其具体过程，极其容易出现贪污腐化的不法行为，是房地产商从中获得更多的利益。

2.政府官员素质低下，能力不足。现在大部分地方政府资金运转不周，部分政府人员就肆意增加土地出让金，为了“面子工程”，过分的批地，这样完成了土地资源的不合理使用，而且使房价一高再高，这就增加了普通人民群众的经济压力，为政府官员的无能和房地产商的私心买单，购房成了一大难题。这就代表了我国政府部门职员的整体素质需要提高。

3.税收的整体素质要求物业税构成方面的改变。首先是税务构成的不平衡。个别税务在整个税收中所占比重过大，比如流转税，该种税务所占比重过大非常不利于税收整体的和谐。还有就是税收来源的不平衡【7】。我国税收的主要来源就是企业，相当大的部分要靠企业的缴纳来支撑，这就证明了税收来源的极其不平衡，需要物业税开征来整改。重新建立一个科学合理平衡的物业税体系。最后就是整体的不平衡，中央和地方的税收矛盾。政策使得大部分税收转向中央，一部分由中央和地方共同使用，造成的结果就是地方税务资源不足，甚至无法支撑当地的建设与发展。针对这种问题，当前重视地方税收的发展，使地方税收真正惠及于地方，已经是我国税收整改的大趋势、大方向。

4.我国的物业税征收范围狭小，数额少，而且发展情况不好，不能配合政府建设的速度。从国际上可以看出，物业税的征收对象广，而且比较容易发现，征收起来也很顺利。这是物业税所具备的特色，是优于其他税务的地方，所以在整体税收中占据着特别重要的地位。美国的物业税最高可达到全部税收的一半。而在中国，物业税所占比例很小，征收上来的税款更是很少，无法支撑地方税收，无法发挥重要的作用。政府各方面关于物业税的税收都停留于几十年前的水平，征收的范围和力度远远不够，没有做到与时俱进。应该科学合理的扩大税收范围，弥补原来的范围缺陷。征收的上限也应根据实际情况进行改变。以促进整体税收的良性发展，使税收这个必不可少的杠杆更好的为人民服务。

5.房地产市场税收的分配结构不合理，产生了不良影响。税收结构的不合理使房价居高不下，不合发展规律的一味上升，而且吸引大部分商人涉足房地产行业，从中获得更大的经济利益。结果就是穷的越穷，富的越富，差距越来越大。通货紧缩和通货膨胀是经济市场的两大问题，当今我国市场受通货膨胀的影响。在这种情况下房价会一直成上升趋势，富有的商人会把自己的资金投入到房地产行业，等待着背后巨大的经济利益。

6.房产价格呈一直上升的趋势，除了由于房地产商对房产资源的截断，还有就是区域性的基础设施建设问题【8】。北上广深等城市都是国家最好的城市，未来的发展更是不可估量，所以越来越多的人选择到北上广深这样的大城市生活和工作，吸引他们的重要原因之一是当地政府所提供的良好公共服务，这一原因在房地产行业所带来的经济利益应该由社会共享，而不是让房地产商全部收入囊中，这样既不公平也不合理，会使贫富问题更加极端化。

三、物业税开征对房地产行业影响分析

（一）物业税开征对房地产行业需求方面的影响

对于房地产的需求有两种原因，首先是个人第一次购房以用来居住，然后是个人再次购房以用来改善生活质量【9】。针对于这两种不同的的原因，物业税开征将发挥不同的作用。再次购房的需求受房产价格的影响较小，它的主要目的是提升生活质量，改善原有状况。有再次购房想法的人相对来说经济状况会比较好，有一定的经济能力，所以不太会考虑价格因素，物业税的开征也不会对此类需求产生太大的影响。相对看来，物业税开征对个人第一次购房的影响就比较大，远高于第二次购房。因为购房人的需要不同，经济条件不同。

对于房地产商来说，房产是他赚钱的工具，而不是用来居住和享用。目的是使其增加价值，从而获得经济利益。是一种商业行为，属于投资投机。值得注意的是，投资和投机并不是一回事，比如说某产商购得房产，用于出租，收取租金或者自己利用房产进行从事其他商业，以获取经济，这属于投资，而购入房产后，将房产作为商品，以更高的价格转卖给他人，这属于投机。很明显的可以看出，房地产行业的需求变化曲线波动不会太大，因为就算其价格过高，人们也找不到另一种商品替代房产的价值。但对于那些富有的商人来说却大大不同，他们可选择的投资投机行业数不胜数，比如互联网，汽车行业等。当开始征收物业税就会加大他们投资投机的成本，经济压力的增强，会使部分产商减小投资投机力度甚至退出，从而使得这方面的需求缩小。

（二）物业税开征对房地产行业供给方面的影响

那些通过房地产商向政府获得土地使用权，而且建成并向市场出售的房产叫做商品房。那些开发商已经卖出，由买房人再次或者多次出售的房产叫做二手房。

物业税征收主要是针对于那些保有房产，停留于房地产商手中还未出售的房产不属于保有房产，就不需要缴纳物业税。若想健全这部分的征收，就需要制定关于这些停留在房地产商手中房产征收物业税的规定【10】。如可以限定出售时间期限等。这样就增加了房地产商的经济成本。短期来看不会有太多的影响，但长期必然会有所波动。

此举主要是针对于商品房，可能会带来供给减小。但二手房的供给市场就不一样了，因为二手房本就属于保有房产，属于物业税的征收范围，所以，如果开征物业税，会大大的提升二手房的供给数量，发展二手房供给市场。物业税的开征增加了出售房产人的经济压力，也就是投入成本上升，所以将需要缴纳的税款转移到购房人身上是他们最好的选择。由此可带来供给市场的变化，其中包括对二手房市场的影响。长远看来，物业税给房地产商带来的经济压力会使房地产商改变自己的投资投机计划，而且征收物业税也给房产的销售增加了难度，这就代表了物业税开征后，会给房地产市场带来巨大的影响。在其他影响房地产供需的条件相同时，征收物业税之后与之前相比，无论是新建商品房还是二手房的供给市场都会减少。换而言之，只有在房价增高的情况下，也就是允许房地产商将赋税转移到房产价格上，商人们才会愿意继续投资投机于房地产市场，使房产供给量与征收之间持平。

（三）物业税开征对我国房地产发展趋势的影响

从中国香港的经验来看，物业税基本上相当于一个月或半个月的房租，如果将房产出租，那么物业税的负担并不算大。如果空置的话，物业税对买房人肯定会构成一定的负担。而对租房人来说，物业税的征收可能会让房东调高租金。如房东会根据当年物业税税率情况，转嫁部分到租客身上，调整租金的上涨幅度。普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者。由于以投资为主的炒房客受到限制，楼市泡沫产生的可能性小了很多，也让楼价更加合理，更能满足多数购房者的需求。此外，对拥有自住房产的业主来说，第一套住宅很可能免征，因此，除非持有第二套或更多物业，否则并不会付出更多的成本。房价和房租都是房地产价值的货币表现形式，从某种意义上讲，房价是房地产价格的基本形式，房租是房地产价格的派生形式。通过研究房价和房租的变化趋势，可以看出物业税对房地产市场的影响。

同时影响住宅房地产市场的因素有很多，其中还包括物业税征收当中的一些技术性问题。比如说一个家庭有多套房产，国家征税是对家庭的第一套房产免税,那么对于第二套以及以后更多套房产怎样征收税率的不同方案的选择对市场的影响是完全不同的。如果对第二套以及以后的多套房产征收的税率是累计增加的，这样赋税对于市场的影响就更大。如果要获得二手房就要付出更大的经济代价，投资投机需求就变得更加危险。值得探讨的另一种情况是归属开发商的房产，那些没有开始销售或者长时间无法销售的房产，国家该如何征税，何时征税，怎样具体实施征税。假如将那些未出卖的房产征收物业费，开发商就会付出更大的经济代价,必然也会将这部分费用转移到房产本身。那么房价就会迎来很大幅度的变化。

房地产价值是由多种因素综合作用的结果，物业税作为其中的一个重要的因素，其改革必定会对房地产价值产生影响，但是对商业房地产的影响必然不是因为一两个罂粟的出现而导致房价的大幅度变化，开征物业税还不是影响房价高低的根本原因，最终房地产的价值变化还是取决于供求关系。而不同地区和不同经济发展区域的供给弹性是不同的。因为区域规划、土地开发用途的限制都会引起供给的不同，从而对价格的影响也不尽相同。

物业税的开征既会影响房地产市场买卖的成交数，又会对成交价格发生作用。对成交数量的影响很好理解，无非就是交易了更多的房产或买卖数量变少。是简单的竖向变动或上或下，原因是开征物业税影响房地产市场的供需，这种影响直接作用于买卖的成交数。但房产供需对买卖价格的影响就很难了解和控制了。因为物业税开征以后，由于投资投机成本的上升，房地产商会减小供给，供给减小价格上升，但这也阻碍着对房产的需求。两种相互矛盾的力量共同发挥作用，如果物业税使房产价格上升的作用更为明显，那么长久看房价一定是上涨幅度较大。但如果物业税开征对房产需求市场的抑制作用更大，那房价一定是呈下降趋势。

（四）其他因素的影响

1. 物业税税率的影响

物业税税率的高低对于房产供需的影响都是正相关的。税率低，影响小。当税率较低时，房产保有者所付出的成本并没有质量的增加,所以不会影响其经济状况,房产总供求曲线、市场成交量和价格的变化也是微乎其微。以此看来，当物业税税率高时，会出现很不一样的市场情况。房产保有者会付出更大的经济代价，投资投机需求也变成了一件极其危险的事。二手房的需要市场以及从事二手房投资的行业市场都会变得小而又小。房产市场就会迎来不容忽视的风波。所有相关原因综合来看，低税率也会对房产市场产生较大影响，这当中涉及到二手房的需求、投资投机率的高低等因素。此种情况下，如果税率变高，那么税收的影响就会更大。

2. 时间因素

主要指的是开征物业税的起始阶段和物业税开征以后的一段时间。从市场上各种因素的关系来看，物业税开始征收的时间以及不同的时间段对于房产市场的变化有着极大的影响。

在刚刚开始征收物业税的时候，变小的是市场投资投机需求,原因是投资所需要的经济压力增大，所承担的危险增大。由于税收的上升，二手房持有者的经济负担加重，他们会想尽办法出售二手房产，为的是不用承担开始征收的物业税，也避免了同时出现的市场风险。此种情况的结果就是短期内房价大幅度贬低。

但是把眼光放长远来看，当二手房的供给越来越多，逐渐达到膨胀，最后二手房可供给的资源越来越少，此时情况就会发生改变，房价便会上涨回炉。这就是为什么有人说物业税的征收短时间会降低房价，但长时间是有利于房价的上涨。

四、物业税开征前后对国家宏观调控的若干建议

以上的篇幅对于物业税和房地产市场之间的关系以及影响因素进行了分析和阐述，那么通过现有理论基础来谈谈如何更好的建设物业税。

（一）严格管控现时房地产市场的混乱状况

物业税的开征目的是降低开发商在税收方面的负担。房地产行业的税收种类十分繁多，但保有环节所征收的税务实在太少，致使税负底。这有助于共同富裕，缩小贫富差距，使房地产税制更加合理，利于整个行业的发展，利于社会的经济进步。

用开放的眼光看问题，放眼国外，发达国家的物业税是不可缺少的，占的比重极大。这是我国所不及的，也应是我国所学习的。由此可见物业税的发展前景是值得展望的，现如今政府的一定收入来源于对国有土地的出租费用，但这并不是维持政府收入的长久之计，毕竟土地资源不是无穷无尽的【14】。物业税的开征无疑是使这个问题迎刃而解，因为政府可以通过这部分税款的征收，更好的加以利用，更好的进行公共建设，更好的取之于民用之于民，更好的为人民服务。从另一个层面看也保障了政府的财政收入。换而言之，开征物业税对于政府税收，社会建设至关重要。对于政府税收的稳定不可或缺。

（二）从国情出发思考如何制定物业税

考虑国情是制定国家大政方针的前提。开征物业税的具体措施也是如此，在看到物业税开征的种种好处之外，也要充分考虑国情，从实际出发，实事求是，收放有度，注意顺序性，扬长避短。在开征物业税的进程中，绝不能忽视的是新农村建设问题，应注意到我国城乡经济发展的不平衡性，视觉立足农村，全方位从农村实际出发，农村适应物业税应该是一个循序渐进的过程，慢慢适应，逐渐实施才是正确开征的方式。经济对政治具有决定性作用，所以开征物业税必须以经济为准绳，充分考虑各种因素，只有这些才可以达到政策最好的效果，更好的反作用于经济建设。

物业税所波及的范围非常广泛，影响到很多层面，相应的也必然会遇到众多问题和阻碍，这种情况有很多例子，比如在国外，物业税的实施曾经引起过民愤。所以，我国必须吸取外国的经验和教训，取其精华去其糟粕。在实施过程中应该从纳税主体人民入手，提高全民素质，特别是缴税纳税的意识，让人民意识到税收是取之于民用之于民的，是为人民服务的，物业税的开征对建设小康社会是有极大益处的【15】。因为物业税的开征所牵扯到的是人民的利益，所以人民知政策，懂政策，才可以得以顺利实施。从群众中来，到群众中去，提高群众的参与意识，汲取民众的智慧，完善改革方案，力求得民心，合民意。因为目前物业税的具体政策还尚未，业界有许多不同的说法，并不完全正确。所以，人民的意见就显得格外重要，应该得到重视和广泛采纳。成立特定的组织，对各种意见进行分析、研讨。推陈出新，努力使物业税真正造福民众，真正利于社会主义建设，真正利于建成小康社会，真正富民强国！

物业税作为一种以前没有的税务进行开征，首先涉及到立法层面的问题，其次，它牵扯到的相关方面过多，一旦正式开征，将带来巨大影响。所以务必要谨慎，要立足全面，全盘考虑开征问题【19】。以统一筹划为基本原则，有关物业税的各种征收标准、要求要做到公正统一。我国当前的一个主要问题就是地区间经济发展的不平衡，贫富差距大，物业税的开征同样面临着这样的社会大问题，这就要求物业税不能全国一个标准。要科学的根据各地区的具体经济情况，从实际出发，在中央统筹的领导下，做到具体问题具体分析，实施适宜当地的物业税开征方案。在此过程中既要坚持国家大方向的领导，又要积极调动地方政府的参与性，积极性。中央实现合理合度的放权，给予地方政府进行有关物业税地方性决策的权力。当前的试点方案很好的贯彻了这一点，既体现了中央的领导，又充分发挥了地方政府的积极作用。在以后的试点或者全面实施中，这一原则应当保持不变。在实际情况当中，我国不具备一个良好的测评体系，所以物业税应该会继续以房地产市场的平均价格作为准绳进行开征，而那些无法找到准绳依据的，也以评估结果作为依据。由于我国贫富差距太大，国家只能给出一个物业税征收的范围，而具体的征收标准则交给地方政府，因地制宜，根据当地的各方面发展情况，来确定具体征收标准。地方政府必须科学合理的确定这一标准，使物业税不拖当地人民特别是农村人民经济建设的后腿。

（三）使物业税成为税收极其重要的部分

我国的房地产税收体制十分不完善，而且房地产行业征收上来的税款非常低，这就使城市出现空人楼现象，土地资源用来建筑楼房，但没人居住，这是一种极其不节约的行为。不利于房产行业良好的发展，不利于对土地资源的合理利用【16】。所以，物业税的改革刻不容缓。这是解决房地产行业问题的关键，是重中之重。另外，政府运行更是离不开物业税的税收支持。物业税是政府税收的重要部分，发挥着巨大的不可忽视的作用。当前我国出现了政府收支不平衡的情况，尤其加上不合理评估制度的影响，使某些政府不得不靠卖地来获得财政支持。但土地资源不是无穷无尽的，卖地来获得利益对政府来说并不是长久之计。在这种情况下，物业税开征就显得尤为重要，是政府税收的关键，是政府更好为人民服务的保险之策。

通过详尽的研究与分析，不难看出许多影响房价的因素。所以要全面认识问题，不能以偏概全的谈物业税对房价的影响。在物业税初始阶段，开征绝不可以全盘推出，应首先尝试试点改革。部分地区的推出要先明确物业税的开征是为了什么，要看到物业税对财政的重要作用以及对房地产市场的优化功能。而对房价趋势的影响更多的则是交给市场这只无形的手。

（四）营造物业税开征的最好环境和创造合适条件

物业税并不是一个可单独实行的政策，它涉及范围广泛，也需要方方面面与之协调。比如在物业税开征过程中充分发挥税务等部门的功能，努力做到责权明确。通过一系列的探讨以及对国外经验的借鉴，可以看出对房产市场的全面分析，合理的管理方式，相关的税收法律都是物业税开征必不可少的条件。从我国相关国情出发，很明显的，以上提到的必要条件我国国内做的并不完备【17】。如若使物业税达到最好效果还需各方面的努力建设，以此为发展目标，提出以下几点建议：

首先，重视房地产的产权所属以及如何合理控制产籍的问题。房产税是税收中很特殊的一种税务。它的特点之一是征收以期限作为标准。但是目前存在大量无产权的房产，有的住房又长期无人居住，甚至出现归属和使用不统一而且难以明确的情况，以上的问题对于房产税的征收是巨大的阻碍，所以，我国需重视产权方面的混乱情况并加以解决，建立健全相关的制度，对产权归属和控制产籍进行有效的管理。更好的实现合法税收。

其次，科学合理的对房地产市场进行评价和估计。科学合理的评价和预测对于房地产市场的发展是有益的，所以我国应该重视起来，培养专项人才对其进行评价和预测。评价和预测要做到公正，客观，全面，实事求是，立足国内国外，建立相关制度，力求科学合理。在房产市场中要用发展的眼光看问题，所处时间不同，评估标准也要随之改变，努力与市场的实时状况相适应。还要重视纳税主体民众对评估结果的意见，充分保护他们的权益，给他们说出不同声音的权力，并加以解决，力求公正廉明，真正服务人民，以人为本【18】。

最后，重视物业税的征收过程。国家对于物业税的征收是按年征收，以家庭为基本单位，由个人主动上报，不用上缴税费的家庭也需要上报，目的是让全民纳税深入人心。怎样征收和检查是税务部门的责任，当代税务部门的管理应该充分运用科学技术，利用大数据检查相关问题。然后对于那些违反税务法的个人和集体要严格处置，绝不姑息。按照相关法律进行惩罚，也要充分利用民众的作用，让一切变得透明，充分发挥民众的监督作用。力求营造一个合理合法的税收大环境。使“纳税光荣，逃税漏税可耻”的观念深入人心。

（五）重视住房体系的建设

在一些经济建设较好的国家和地区，他们既倡导充满自主性的市场，有不会忽视那些经济水平低下，无法维持生活的个体的住房问题。但是在我国，这种廉租房（主要面向低保人口出售的低价楼房）相对较少，住房保障体系相当不完善，贫困家庭能享用的住房资源相当不足，这也是不能忽视的社会矛盾，国家应在此方面多加重视和解决【20】。

为了房地产市场的发展和平衡，政府可以加大对廉租房的投入，包括土地，资金，相关政策等。这样使低收入群体的住房问题得以解决，提高人民整体的幸福指数，利于社会安定，也一定程度上减少了物业税开征的冲击。政府还可以利用政策的力量使投资投机的需求得到缓冲，抑制其增长。这样双管齐下，可以控制物业税开征对房地产市场甚至整个社会的影响，整体上利于经济运行与发展。

结论

我国的经济发展离不开房地产，房地产行业在整体国民经济中具有极其重要的地位。随着经济的发展，近几年我国房地产行业快速膨胀，房价一涨再涨，居高不下。但一味的发展并不是好事情，国家层面也意识到了这个问题，这种飞速增长，如果不随时完善，一旦出现问题，受创伤的不止房地产行业，甚至波及国家整体经济。因此，宏观调控显得尤为重要，税收这种调控手段更是发挥着重大作用。当前情况看来，物业税开征是时代的大趋势，不可违背时代趋势，怎样实行物业税，怎样进行税制改革是学术界的焦点问题。本篇文章是以物业税为中心，对有关物业税的概念，来源，所面临的问题及解决办法进行了详尽的分析，提出了建议，但均属于本人的观点与想法，由于自身的学识修养不够，可能会有不全面的地方，期待各位读者与专家的不同意见，期待可以同相关人士进行交流！

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